|
Потребность в качественных складских площадях, отвечающих специфическим требованиям, испытывают многие компании: и производители, и импортеры, и дистрибуторы, и розничные сети, и логистические операторы. Несмотря на значительное развитие рынка складской недвижимости в последние годы объемы предложения даже в сегменте сухих складов по-прежнему остается недостаточным. Что касается холодильного сегмента, то здесь недостаток качественных площадей ощущается еще более остро. Возможно, из-за мирового финансового кризиса этот спрос еще долго останется неудовлетворенным.
Охлаждаемые склады – важное звено в цепи поставок многих категорий продуктов питания, а также некоторых других товаров, например, фармацевтических препаратов. Различают 4 типа охлаждаемых складов:
· Камеры шоковой заморозки (-30 ºC)
· Морозильники/низкотемпературные склады (-10…-24 ºC)
· Среднетемпературные холодильники (от +5 до -5 ºC)
· Овощехранилища (от 0 до +4 ºC)
Большая часть охлаждаемых складов – универсальные комплексы, оборудованные и морозильными, и холодильными камерами (74% от всех площадей). Доля складов без морозильных камер – 24%, а складов, снабженных только морозильными камерами, в т.ч. и шоковой заморозки – 2%.
Для оптимального размещения груза охлаждаемый склад должен иметь удобные подъездные пути, подведенную железнодорожную ветку, достаточное количество разгрузочно-погрузочных ворот, рампы и пандусы, холодильное оборудование, подогреваемый бетонный пол, рассчитанный на нагрузку не менее 4 тонн на кв. м и др. Современный низкотемпературный склад может включать: морозильник глубокой заморозки и морозильник для рыбы с температурой –18 °С; холодильник для охлажденных продуктов, с температурой +2...–5 °С; зону погрузки/разгрузки с температурой 0–5 °С; зону сортировки с температурой –18 °С. Груз поступает на паллетах или внавалку с автотранспорта и вагонов-рефрижераторов, затем в зависимости от типа товаров паллеты попадают в сортировочные зоны товаров высокой и низкой оборачиваемости. Все движение товара автоматически отслеживается системой управления складом (WMS).
Сегодня в Московском регионе существует около 45 охлаждаемых складов общей площадью порядка 350 тыс. кв. м, причем среди них практически отсутствуют новые качественные объекты. Свыше половины площадей всех низкотемпературных складов Москвы и области сдаются в аренду, около четверти предлагаются вместе с услугами ответственного хранения.
Основной объем предложения рынка холодильных складов на сегодняшний день формируют:
· Овощехранилища, адаптированные под склады-холодильники;
· Хладокомбинаты советских времен, коих на сегодняшний день в Москве насчитывается 13;
· Холодильные склады производственных компаний – мясокомбинатов и молокозаводов, сдающих в аренду свободные площади;
· Холодильные склады логистических операторов, выделяющих часть площадей для организации холодильно-морозильных складов.
Кроме хранения продукции на низкотемпературных складах, существует практика прямых поставок товаров в торговые сети непосредственно с производств.
Сегодня производители, которым для хранения продукции требуются специальные температурные условия, зачастую вынуждены использовать собственные низкотемпературные склады, например «Кампина» в Ступино, «Эрманн» в Раменском, «Лактализ» в Истре, «Нестле» в Жуковском. Но высокая стоимость строительства холодильного терминала для собственных нужд делает его возведение прерогативой только крупных компаний. Многие компании реконструируют старые помещения овощных баз и ангаров под хранение свежих фруктов и овощей. Некоторые дистрибуторы используют овощные базы для хранения и обработки мясных полуфабрикатов, сыров, майонеза, яиц и т. п., что не вполне отвечает гигиеническим требованиям к хранению данной продукции.
Таким образом, рынок низкотемпературных складов практически неразвит, большая часть имеющихся площадей давно устарели и не могут обеспечивать потребности заинтересованных компаний. Ситуацию усугубляет планируемый вывод части хладокомбинатов за пределы Москвы: по данным Российского союза предприятий холодильной промышленности, до 2010 года из эксплуатации будет выведено 5 хладокомбинатов с суммарной площадью около 40 тыс. кв. м, что еще сильнее обострит дефицит в этом сегменте.
Потребности Москвы в низкотемпературных складах составляют сегодня порядка 141 тыс. кв. м, из них 110 тыс. кв. м – в краткосрочной перспективе (до 2-х лет), еще 31 тыс. кв. м – в среднесрочной (свыше 2-х лет). Однако из-за дефицита площадей, особенно качественных, спрос удовлетворяется крайне медленно, а у большинства заинтересованных компаний он вообще оказался отложенным до строительства новых объектов.
При этом складов, отвечающих требований розничных сетей, активно осваивающих Московский и региональные рынки, практически нет. Зачастую таким компаниям требуются различные температурные режимы под одной крышей, что позволяет оптимизировать поставки в пункты сети.
Рынок аренды холодильно-морозильных складов в настоящее время находится на начальной стадии своего развития. Большой неудовлетворенный спрос способствует формированию «рынка продавца». В Москве и области наблюдается большой разброс арендных ставок. Диапазон арендных ставок составляет $180–470/кв. м в год, включая НДС, но без эксплуатационных расходов. Для качественных складских помещений класса А и В уровень арендных ставок составляет не менее $300/кв. м в год, а для объектов класса С и ниже – $180–250/кв. м в год. При этом уровень арендной ставки не всегда соответствует классу объекта в силу низкой структурированности рынка.
Услуги ответственного хранения на низкотемпературных складах обходятся примерно вдвое дороже аренды: так, стоимость услуг ответственного хранения 1 паллето-места в сутки варьируется $1–1,9 с учетом НДС (в помещениях советской постройки и реконструированных помещениях – 25–35 руб./паллето-место в сутки; на современных складах-холодильниках класса А – 45 руб./паллето-место в сутки).
Ситуация в холодильном сегменте рынка складской недвижимости не однозначна: при существенном спросе и явном дефиците предложения радужные перспективы данного сегмента могут ощутимо померкнуть в силу следующих факторов:
· Административные барьеры при входе на рынок низкотемпературных складов;
· Высокие инвестиции в строительство и длительный срок окупаемости (по сравнению с сухими складами). Так, стоимость строительства обычного склада класса А сегодня оценивается в $800–1000/кв. м. Стоимость строительства холодильника в зависимости от его температурного режима варьируется, по оценкам экспертов, $1000–1900/кв. м. При этом большая статья расходов – системы теплоизоляции помещения и устройство пола.
· Высокие эксплуатационные расходы, высокая энергоемкость объектов, что требует наличия достаточного объема энергии при строительстве новых объектов;
· Необходимость индивидуальной конфигурации склада под различные типы продукции;
· Сделки по аренде, как правило, представлены краткосрочными договорами, которые не гарантируют стабильный и предсказуемый денежный поток при том, что срок окупаемости низкотемпературных складов достаточно продолжителен.
В результате девелоперы не торопятся осваивать этот рынок, предпочитая более простые и доходные инвестиции в строительство сухих складов. Однако в перспективе насыщение рынка приведет к снижению доходности по обычным складам, схемы строительства специализированных проектов будут оптимизированы и тогда девелоперы станут закладывать холодильные мощности в большие логистические терминалы, а впоследствии – и возводить отдельные специализированные комплексы. Уже сейчас в составе крупных логистических комплексов иногда выделяются отдельные площади для низкотемпературных складов. Однако надо заметить, что для организации эффективных охлаждаемых площадей принятие решения об оборудовании холодильника/морозильника должно происходить еще на предпроектной стадии.
Сегодня крупные компании, в особенности торговые сети, в связи с возрастающей конкуренцией на крупнейших сегодня рынках Москвы и Санкт-Петербурга все более интенсивно осваивают регионы. И здесь повсеместно сталкиваются с проблемой поиска качественных складских площадей, дефицит которых в регионах гораздо значительнее, не говоря уже о низкотемпературных складах, которые вообще практически отсутствуют.
Как правило, перед участниками рынка при выходе в регионы встают следующие ключевые проблемы:
• Относительно небольшие объемы хранения, что делает нецелесообразным строительство в регионах собственных складов;
• Одновременный выход в несколько регионов, что при ограниченных финансовых возможностях означает невозможность строительства собственных складов во всех регионах присутствия;
• Зачастую недостаток финансирования;
• Недостаток административных и производственных ресурсов.
При этом логика подсказывает следующие возможные варианты решения:
• Построить небольшой склад. Однако в этом случае достаточно велики затраты на кв. м складской площади, что зачастую оказывается нерентабельно.
• Разнести региональную экспансию по времени. В данном случае возникает риск отстать от рынка, поскольку конкуренты могут занять рыночную нишу и отвоевать ее будет уже непросто.
• Привлечь кредиты. Данный вариант несет в себе дополнительные расходы на финансирование неосновного бизнеса, что в ряде случаев делает его экономически нецелесообразным. К тому же сегодня в связи с мировым финансовым кризисом повсеместно возникают проблемы с предоставлением кредитов, не говоря уже об их резком удорожании.
• Отдать на аутсорсинг. Здесь у компании встает правомерный вопрос: А вдруг складской оператор не справится?
Принимая решение в пользу строительства собственного низкотемпературного склада, компания должна учесть такие особенности данного варианта, как долгий срок реализации проекта (в среднем от сбора исходно-разрешительной документации до ввода в эксплуатацию проходит от 3 до 5 лет), проектные/строительные и финансовые риски, долгий срок окупаемости, не говоря уже о существенном объеме инвестиций.
Казалось бы, гораздо проще отдать складскую логистику на аутсорсинг, но здесь опять возникает ряд проблем, с которыми может столкнуться компания. Поэтому к выбору складского оператора необходимо подойти в высшей степени ответственно. Для этого следует собрать полную информацию о потенциальном партнере и основных характеристиках склада, тщательно проанализировать договор, проверить репутацию оператора на рынке, получить рекомендации клиентов.
Таким образом, принимая решение об организации складской логистики, компании необходимо собрать исчерпывающую информацию о ситуации на рынке и тщательно проанализировать все «за» и «против» как в случае передачи на аутсорсинг, так и в случае создания собственных низкотемпературных складов.
Для обеспечения полноценной логистики помимо качественных складов грузам также нужен не менее качественный транспорт и четкая интеграция этих услуг, что особенно важно для чувствительных к температуре грузов. Исходя из этих требований Управляющая компания «ЛИТЕР» объединила свою мультимодальную логистическую сеть на европейской части территории РФ единым логистическим оператором полного цикла – Группой компаний «САННА-ЛИТЕР», которая имеет большой опыт в организации перевозок, в том числе и различных продуктов питания, а также занимается складской логистикой и предоставляет услуги таможенного брокера.
Основные риски при передаче складской логистики на аутсорсинг
|
Риски
|
Как их избежать
|
|
Склад не соответствует характеру груза, требованиям к хранению/обработке
|
– Проверить поддержание требуемых режимов хранения
– Технические требования зафиксировать в контракте
|
|
Несвоевременное начало операций
|
– Согласовать и контролировать график подготовки к запуску
|
|
Изменение цен после начала работы
|
– Фиксация сроков действия тарифов и порядка их пересмотра
|
|
Выход за рамки бюджета
|
– Согласование тарифов на все возможные операции
– Предварительный расчет и согласование бюджета
|
|
Недостаточная функциональность WMS, неправильная технология
|
– Согласовать складские процедуры
|
|
Неквалифицированный персонал
|
– Проверить предыдущий опыт работы
|
|
Недостаток ресурсов (персонал, техника)
|
– Согласовать временные нормативы на операции
|
|
Неполная/несвоевременная отчетность
|
– Согласовать получение отчетов в нужном формате
|
|
Низкий уровень сервиса
|
– Согласовать в контракте KPI (ключевые индикаторы)
– Наличие выделенного менеджера по работе с клиентом
|
|
Узкий перечень услуг
|
– Оценить требуемый набор: склад, транспорт, переупаковка
|
|
Неудобное месторасположение, подъездные пути
|
– Проверить время пути до склада
|
Алексей Цацулин, исполнительный директор ООО «Санна-Литер Терминал»
Алла Выхристюк, руководитель отдела маркетинга ООО УК «Литер»
Ксения Фатеева, ведущий менеджер по маркетингу ООО УК «Литер»
Commercial Real Estate № 21 (104)
|
