Наметившееся в последние годы развитие российской экономики, постепенное насыщение потребительского рынка Московского региона и, как следствие, усиление конкуренции между ритейлерами заставляет крупные сети выходить на региональные рынки. При этом необходимо отметить, что многие компании, например, Эльдорадо, Виктория и др., начали свою деятельность именно с регионов, а крупные международные игроки, выходя на российский рынок всерьез рассматривают регионы и даже планируют сфокусироваться на крупных городах-миллионниках, а не на Москве (Carrefour). В любом случае крупные ритейлеры с ростом бизнеса начинают планировать увеличение своего регионального присутствия.
При выходе в новые регионы возникают потребности в качественных складских площадях, дефицит которых сегодня очевиден, особенно в регионах. При этом компания, как правило, сначала открывает торговые точки и только потом в случае необходимости приступает к строительству собственных складов. Однако необходимо подчеркнуть, что строительство складов накладывает тяжёлое инвестиционное бремя на ритэйл, который по своей сущности должен быть динамичным и быстро следовать за спросом.
Выходя в регионы, сетевые операторы ритейла сталкиваются с рядом проблем:
Во-первых, объемы реализации в регионах заведомо меньше, чем в столице. Соответственно, меньше и объемы хранения. Поэтому строить большой собственный склад нет смысла – но маленький склад обходится дороже в пересчете на квадратный метр.
Во-вторых, одновременный выход в несколько регионов означает серьезную финансовую нагрузку. Можно, конечно, разнести региональную экспансию на разных направлениях по времени. Но тогда возникает риск отстать от рынка и проиграть конкурентам. Недостаток финансирования можно компенсировать за счет кредитов. Но если эти средства идут на строительство складов, то ритейлер вкладывает в непрофильный для себя бизнес.
Наконец, в третьих, возникает проблема кадрового обеспечения – как на административном уровне, так и на уровне производства. Можно, конечно, перекупить персонал при условии, что он есть. Но это и дорого, и долго.
Поэтому в качестве возможного выхода для федерального/глобального ритейлера, принявшего решение идти в регионы, может выступать передача логистики на аутсорсинг, полностью или частично.
Что касается складов-холодильников, то их строительство гораздо сложнее, чем сухих складов, и подвержено ряду рисков:
∙ Долгий срок реализации проекта
– от сбора исходно-разрешительной документации до ввода в эксплуатацию от 3 до 5 лет
∙ Риски проектные/строительные и финансовые
∙ Долгий срок окупаемости
∙
Поэтому зачастую при наличии качественного предложения бывает удобнее арендовать подобные площади. Однако дефицит на рынке складов-холодильников на сегодня еще более острый, чем на рынке качественных сухих складов.
Понятно, что спрос рождает предложение и вслед за ритейлом в регионы активно идут складские девелоперы. Развитие рынка приводит к тому, что постепенно появляются проекты, ориентированные на потребности потенциальных клиентов: уже сейчас в составе крупных логистических комплексов иногда выделяются отдельные площади для низкотемпературных складов. Однако надо заметить, что для организации эффективных охлаждаемых площадей принятие решения об оборудовании холодильника/морозильника должно происходить ещё на предпроектной стадии. В настоящее время логистическая сеть «ЛИТЕР» является единственным сетевым проектом, предусматривающим охлаждённые склады с учётом всех технологических требований.
Сегодня преимущественно строятся сухие склады, проекты холодильных складов единичны, что связано с такими факторами, как:
- Административные барьеры при входе на рынок низкотемпературных складов;
- Высокие инвестиции в строительство и длительный срок окупаемости (по сравнению с сухими складами);
- Высокие эксплуатационные расходы, высокая энергоемкость объектов, что требует наличия достаточного объема энергии при строительстве новых объектов;
- Необходимость индивидуальной конфигурации склада под различные типы продукции.
Даже в Москве, где ситуация наиболее оптимистична, спрос на холодильные склады в настоящее время удовлетворен примерно на 40%. Сегодня в Московском регионе существует около 45 охлаждаемых складов общей площадью порядка 350 тыс. кв. м, причем среди них практически отсутствуют новые качественные объекты. Большинство этих мощностей было построено еще при советской власти. Более половины из них не соответствует действующим сейчас санитарным нормам и нуждается в модернизации. В регионах ситуация на порядок сложнее.
Необходимо отметить, что рынок аренды холодильно-морозильных складов в настоящее время находится на начальной стадии своего развития. Большой неудовлетворенный спрос способствует формированию «рынка продавца».
Складов, отвечающих требованиям розничных сетей, практически нет. Зачастую таким компаниям требуются различные температурные режимы под одной крышей, что позволяет оптимизировать поставки в пункты сети. Тщательно изучив потребности различных компаний, наша компания предлагает комбинацию различных температурных режимов на складе. При этом контейнерные площадки, сопутствующие практически всем объектам сети также оснащаются всем необходимым для хранения различных типов контейнеров, в т.ч. рефрижераторных.
В качестве примера проектного решения для низкотемпературного склада можно рассмотреть структуру логистического центра «ЛИТЕР Внуково», в составе которого будут выделены низкотемпературный и среднетемпературный склады.
Общая площадь склада составит 48,6 тыс. кв. м, из которых 13,2 тыс. кв. м отведены под среднетемпературный склад (0…+6 °С) и 6,8 тыс. кв. м – под низкотемпературный (-18…-24 °С). При этом чистая высота потолков в части высотных складов составит 12 м. Кроме того в каждой температурной зоне предусмотрены грузовые мезонины и специальные блоки для погрузки/разгрузки железнодорожного транспорта и дополнительной обработки грузов. В среднетемпературном складе за основу взяты широкопроходные стеллажи для оперативной обработки грузов и комплектации. В морозильнике для комплектации выделена отдельная зона, основное хранение предусмотрено на мобильных стеллажах, а для более оборачиваемых товаров предусмотрены широкопроходные стеллажи. В обязательном порядке предусмотрена зона карантина для товара, пришедшего на склад вне кондиции. Каждая из температурных зон склада дополнительно разделена перегородками для соблюдения санитарных условий хранения продукции. Погрузочная техника в охлаждаемых зонах склада обладает специальными техническими характеристиками, необходимыми для работы при низких температурах. На среднетемпературном складе планируется 20 разгрузочно-погрузочных ворот, на низкотемпературном – 9 ворот. Все ворота теплоизолированы и оборудованы выравнивающими мостами. К складу подведена железнодорожная ветка, специально оборудованная для приёмки охлаждённых и замороженных товаров.
Наличие низкотемпературных складов планируется на всех объектах мультимодальной логистической сети «ЛИТЕР», география которой на первом этапе развития будет включать Москву, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону и Калининград, общая площадь охлаждаемых складов составит около 100 тыс. кв. м.
Алексей Цацулин, Исполнительный директор ООО «САННА-ЛИТЕР Терминал»
Источник: Мир строительства и недвижимости, #25/2008
