|
Складская недвижимость в кризис: состояние, пути повышения эффективности
Алексей Цацулин, Исполнительный директор ООО «САННА-ЛИТЕР Терминал»
Существующее состояние объектов складской недвижимости, уход арендаторов, повышение уровня вакантных площадей, снижение арендных ставок и цен продаж. Неэффективные собственники
Падение платежеспособного спроса конечных потребителей приводит сначала к росту хранимых на складе запасов, поскольку товары просто не продаются. В результате падает оборачиваемость товаров, что влечет за собой снижение прибыльности и рост расходов на складскую логистику. Следующим этапом, после приведения планов закупок в соответствие с изменившимися в меньшую сторону планами продаж, происходит сокращение складских объемов хранения и обработки. Возникает простой складских площадей и персонала: для новых объемов нужны меньшие площади и меньшее количество операций.
С начала 2009 года произошло снижение ставок по новым договорам аренды с $145-150 за кв. метр в год до $100-110. Причем некоторые арендодатели готовы сдавать площади даже за $90. Однако при этом необходимо отметить существенный рост курса доллара и евро, что привело к абсолютному увеличению арендных платежей в рублевом эквиваленте. Девелоперы всячески стараются не переходить на рублевые расчеты по ранее заключенным долгосрочным договорам, и держат ставки в иностранной валюте. Отчасти это объясняется тем, что девелоперы в свое время кредитовались также в валюте и несут те же издержки по курсовой разнице, к тому же несмотря на относительную стабилизацию курса валют в феврале, уверенности, что девальвация окончена, на рынке нет.
Сейчас возможно незначительное падение арендных ставок, однако после определенного предела девелоперам станет просто невыгодно сдавать площади, поэтому падение ставок остановится. В этой ситуации компании, у которых нет возможности оплачивать арендные платежи по докризисным ставкам, будут вынуждены либо прекратить аренду, либо перейти на менее качественные либо меньшие площади. Сейчас все сильнее проявляется тенденция роста спроса на склады класса В. Выход из договора аренды зачастую невыгоден арендаторам из-за штрафных санкций. Поэтому происходит рост вторичного рынка аренды: арендаторы, взявшие лишние площади, пытаются сдать их в субаренду, в результате чего объем площадей на рынке субаренды постоянно увеличивается и достиг достаточно внушительных объемов.
Однако некоторые арендаторы все-таки находят способы приемлемого расторжения договора аренды и уходят с объектов. В результате объем вакантных площадей постепенно растет и достигает сегодня порядка 5%.
Помимо аренды площадей под собственные логистические подразделения значительное место на рынке занимают складские операторы, предоставляющие услуги ответственного хранения и дополнительные складские услуги на собственных или арендованных площадях. Безусловно, экономический кризис, приведший к ухудшению финансового положения, а иногда и к банкротству арендаторов, неблагоприятно сказался на рынке складской логистики: часть клиентов были вынуждены покинуть или значительно сократить занимаемые площади, отказавшись от услуг логистических операторов, либо сменив поставщика. Однако спрос на подобные услуги по-прежнему сохраняется, и значительно острее стала конкуренция среди операторов.
При этом необходимо отметить, что в условиях кризиса некоторые компании, ранее не передававшие логистику на аутсорсинг по различным причинам, начинают пользоваться услугами логистических операторов, чтобы сократить расходы на непрофильную деятельность, не отвлекать финансовые ресурсы на строительство и оборудование складов, содержание логистических подразделений.
Немаловажное значение имеют не только стоимость и качество услуг, но и географическое положение складского комплекса: насколько удобно расположены транспортные пути, легко ли добраться до города, развита ли складская инфраструктура в окрестностях, нет ли большого количества недавно введенных в эксплуатацию площадей. Сейчас многие эксперты полагают, что на южном направлении спрос на складские площади удовлетворен, преимущественно за счет ввода в эксплуатацию нескольких сот тысяч кв. метров площадей компанией Евразия Логистик.
Складских операторов не обошел кризис неплатежей: терпящие убытки клиенты, не располагая достаточными средствами, пытаются оттянуть оплату по заключенным договорам, сокращая тем самым свои текущие расходы. Однако эта экономия имеет и обратную сторону, которую ярко иллюстрирует следующая схема:
.jpg)
Пути повышения эффективности объектов складской недвижимости. Эффективная работа с арендаторами. Что может предложить собственник/ управляющая компания помимо снижения арендных ставок?
Поскольку логистические операторы, оказывающие услуги ответственного хранения и прочие логистические услуги напрямую зависят от финансового состояния своих клиентов, то и меры по борьбе с кризисом должны быть во многом основаны на тесном взаимодействии с клиентами, взаимных уступках и компромиссах.
Вот несколько ключевых аспектов, как логистическому оператору помочь клиенту, а в результате сохранить источник дохода:
1. Прежде всего, необходимо партнерство с клиентом: адекватная реакция на изменение его потребностей. Именно сейчас клиентоориентированность выходит на первый план: умение вовремя понять проблемы клиента, войти в его положение, предложить выгодные условия. Причем это работа на перспективу, а не просто уступки: в кризис зачастую целесообразно сократить маржу, зато получить прибыль от количества выполненных операций, от объема грузопотоков.
2. Иногда клиенту в связи со спецификой груза требуется дооснащение склада, однако в текущий момент может не хватать на это средств. В этом случае логистический оператор может предложить собственное финансирование дооснащения склада в счёт будущих взаиморасчётов с клиентом.
3. Наконец, клиенту всегда интересны конкретные предложения по оптимизации затрат. Логистический оператор может предложить целесообразные решения, в то время как клиент может их просто не увидеть в силу недостатка информации.
Помимо тесного взаимодействия с клиентами, логистическому оператору следует обратить внимание на оптимизацию внутренних процессов, оптимизировать складские расходы. Здесь актуальны следующие меры:
1. Провести АВС-анализ движения товаров внутри склада, чтобы выявить резервы сокращения трудозатрат.
2. Оптимизировать зоны хранения/обработки с учетом статистики:
– Точнее разделить склад для хранения паллет разной высоты
– Выделить реально необходимые площади под подготовку заказов
3. Провести анализ штучной комплектации заказов, чтобы выявить возможности ее сокращения. Предложить клиенту проанализировать ассортимент для штучного подбора - часто это slow movers.
4. Сократить хранение брака и неликвидов и затраты на их хранение.
5. Провести анализ документооборота. Результатом должно стать сокращение бумаг, что позволит снизить трудозатраты.
6. Перейти на дневной график работы (по возможности). Это сокращает расходы на рабочую силу, поскольку работа в ночную смену оплачивается по повышенным ставкам.
7. Сократить операции, не добавляющие стоимости.
8. Установить необходимую достаточность в квантах отгрузки и упаковке.
9. Проанализировать складские операционные процедуры на предмет возможного сокращения трудозатрат.
10. Увеличить эффективность работы персонала путем введения грамотной системы мотивации и сдельной оплаты труда.
Коммерческое управление объектами складской недвижимости. Поиск арендаторов, работа с брокерами.
Начиная процесс поиска арендаторов на объект складской недвижимости ( в нашем случае – склад) надо четко представлять себе профиль своего потенциального арендатора. Всех арендаторов складов можно разделить на две группы – те, кто использует склад для оказания услуг третьим компаниям, и те, кто использует его под хранение своих товаров (или под собственное производство).
Первая группа арендаторов – логистические компании. До кризиса, в период роста практически всех секторов экономики, логисты арендовали большую часть коммерческих складов. Площади арендовались не только под объемы уже существующих клиентов и согласованных проектов, но и «навырост», и заполнение склада клиентами могло занимать до нескольких месяцев. В этот период низкого курса доллара и стабильных ставок за хранение/обслуживание логистические операторы могли позволить себе иметь свободные площади, подыскивая на них клиентов.
В настоящий момент логистические компании по-прежнему нуждаются в складских площадях, но уже значительно более осторожно подходят к вопросу и арендных ставок, и площадей. Соответственно, девелоперу надо быть готовому и к понижению ставок, и к «нарезке» здания склада на несколько небольших отдельных блоков. Существенным плюсом будет фиксирование арендных ставок в рублях.
Предлагая складские помещения второй группе арендаторов необходимо также учитывать и характер товаров потенциального арендатора, особенности его обработки. Так, если товар должен технологически хранится на полу в штабеле до 6 метров, рассуждения о 12-ти метровой высоте потолков пройдут мимо ушей. Если у клиента большой поток транспорта, а вы забудете предложить врезать дополнительные ворота, сам он может это и не вспомнить. По крайней мере на вашем складе.
Сокращение расходов на техническую эксплуатацию. За счет каких мер и на сколько управляющие компании могут уменьшить затраты на обслуживание объектов.
Кризис не внес в это вопрос ничего нового – оптимизация затрат. Персонал, транспорт, ремонт техники, закупки расходных материалов, закупки тепла и электроэнергии – все подлежит тщательнейшему анализу и оптимизации. Бережливое производство – этот подход сейчас как никогда чрезвычайно актуален.
|
